2025年1月27日 地产优等升万科交出了亏损450亿元的年度答卷 董事长 总裁 董密集体请辞 而余下的地产巨头 不是在辛苦维系 乍点的平衡 就是在包扎 爆雷后的伤口 收缩的市场 回调的房价 疲软的信心 种种原因造成了24年 中国上下90多家房地产企业盈利不到三成 当行业巨头们陷入疲弊 曾经风起云涌的地产江湖和各路段子手也归于平静 但如果我们把视角转到隔壁的日本 在失落了30年后 传统认知里那个死气沉沉的日本房产 似乎又掀起了新一轮的春秋 在东京混质行当的都知道 圈子里有七尊真佛 三陵三井 筑有野村 东吉东京 森西高塔 这七位手里 传着点石成金的法器 你要是凌晨三点 在新宿都厅顶楼往下看 那些亮着灯的写字楼就像是棋盘上的活子 整座城市皆是在七家布下的暗桩 三井嘛 贫到资深的NPC了 作为日本财阀头牌 这个靠幕府起家的金融帝国 对老东家是先挖幕府主义墙角 后耗资本主义羊毛 等到了新时代 摇身一变 又从旧时代的财团 丝滑的成了新时代的钱仓 而其富甲日本后 自然是各行各业都要伸把手 更何况是青砖变金砖的地产生意 但诸位如果翻开历史就会发现 三井干房产这事吧 还真属于独爱乎顺寿 初期得算是被政府架上去的 本来呢 人三井起家是靠钱庄生意 房产行业虽赚 但肯定没有钱生钱来的轻快 但钱多了 总得改上生活盖房子 房子盖多自然得有人管 为了方便管理 在明治时代 三井家在日本桥盖银行时 顺手成立的一家 自家土地房产的专管部门 用于统合三井家 在东京地界的各大地皮 这个部门就是如今的三井不动产的前身 所以你可以理解为 三井不动产的起点 其实是一家不对外的自家物业管理机构 等到了上世纪四十年代 这个三井内部的部门迎来了专属于它的时代 1940年 随着日本在二战各条战线持紧 大本营东京也陷入了军管状态 彼时整个国家都忙着打仗 内部房产这事吧 属于市多工少 干好了是本分 干砸了是处分 顶头大佬懒得管 便琢磨着 从商界寻摸一人 至于选谁 那还用说 肯定是咱们的背词达人 呸 从龙之臣 三井小分队呀 组织上决定了 就由你来整合东京周边的土地房产 1941年 日本政府推动企业整合 三井不动产助支会社正式成立 负责整合东京及周边的土地资源 并派了综合人才来指导工作 也不是外人 正是咱们频道的老熟人 首任日本铁道文工团书记 小林一三 之所以是小林 还是考虑了 小林在组织保育歌剧院搞唱跳RAP前 曾在三井银行任职的 四舍五入也算是三井的嫡系 但三井不动产成立的前几年 除了清理美军轰炸机留下的小弹坑 也没干啥大项目 等到了战后重建阶段 三井不动产可算是老着了 从银座到日本桥 整个东京的重建 三井干了一大半 随后 凭借着重建的苦劳 三井拿下了一大堆政策倾斜 业务从单纯的盖房子 着目拓展到了以土地租赁 楼灭管理和大型基建等领域 到了五十年代 娘家三井财团 被麦达摔拆的是半身不随 但三井不动产 凭借着重建政策 活成了汤事业的儿子 之前和大家聊过 由于日本战后的人口激增 老百姓的房子都盖到皇居门口了 政府为了整肃城市风貌 顺带解决老百姓住房难的问题 在两个月内 连续颁布了城市发展区域保障法 和居民房屋统筹规划两条法案 用于推广公寓式住房 上面有了政策 下面就得有人执行 眼瞅着 三井前几年战后重建搞得不错 政府当即给三井批了个大工程 你去帮东京盖座城吧 1960年 日本史上最大的地产项目多摩新城正式上马 项目占地3000公顷 规划容纳30万居民 建城后将成为当时东京最大的卫星城 三井中标后 关起门来分析领导意图 为啥要盖卫星城 是为了把外地人引来吗 那可不能啊 东京已经够挤了 那就是为了把本地人弄过去 这样东京才能空出来给议员们修园子 我这小脑袋瓜子 不愧是被刺达人 呸 从容之臣 于是三井在竹目明白后 拍着胸脯表示 我们要团结在东京都政府的周围 贯彻修好卫星城的指导方针 充分发挥主观能动性 首次采用直住接近理念 将住宅以学校医院和交通相配套 有重点 分步骤的将人群从东京导入多摩新城 在解决了老百姓住房难的问题的同时 不忘促就业谋发展 最终汇报总结如下 多摩新城入住率超过92% 成为日本新城开发的模范样本 自此以后 三井不动产成为日本独一党的地产公司 之后几年 更是随着招和幻梦进入了高速扩张期 70年代 三井不动产把酒店修集了世界500强扎队的大手厅 取名三井花园 作为系列手店 其在亚洲首次引入了商务加休闲模式 客房配套传真机与国际直播电话 用户画像签订 签订跨国高管 80年代 三井不动产开始踏足海外 先是收购了危机机海滩度假村 主打日式服务 年入住率提升至75% 随后又购入了曼哈顿中城55层大厦 踏足国际资产管理 就这么一直滋润到了90年代 眼瞅着都要买下世界了 但那个昭和幻梦掘墓人 日本央行奔雷手 地产江湖真言王 财阀家族活大碟 平成之鬼 三重也刚来了 接下来的剧情大家都知道了 90年代泡沫破裂后 日本地产公司只剩两种 已经死的和准备死的 三井首当其冲 负债率一度超过了200% 但人家愣是凭借着百年招牌 可谓是垂死病中惊作起 大喊简介我可以 就这么的挺到了2001年 三井成立的三井不东产REIT 将东京核心区12栋写字楼全部证券化 融资1200亿日元 正式开启了轻资产模式 这期间三井不东产还来过场神志一手 泡沫年代 旧防卫厅宿舍有块土地 位于东京核心六本木 最后三井以70年长期租赁的条件 降低初期投入 成功从政府手里得到了该地块的开发权 而这便是如今大名鼎鼎的TOKYO MEDTOWN 东京中城 这个大楼是个什么咖位呢 雅虎日本 富士胶片 富士全路 由于库母公司训销 私科系统均将总部搬迁至此 而国际超车酒店的标杆利兹卡尔顿酒店也坐落于此 正是这场大手笔的压注 才造就了三井不动产如今的地位 而主导这次投资的 是三井内部知名的稳健派 严沙宏道 在当时 举牌东京中城项目时 三井内部其实大多抱以怀疑态度 他们一度认为 这个稳健了一辈子的总裁 此时是被泡沫破裂崩到脑袋了 可严沙心里想的是 眼下房产市场全线高崩 老百姓自然是没油水可榨了 想要有收益 就得谁有钱挣谁的 那谁有钱呢 那必须是大企业 大公司 那既然想挣企业的钱 就不能盖住宅 必须得盖地标 成了 帝国百年 更进一步 输了 东京湾的王八 腾个空 我也进去躺着罢了 结果大家都知道了 在东京中城项目后 三井不能说是起此回生 至少也是 遥遥立先 我们继续立先 但这里其实还有段故事 在当时 盯上这个项目的 岂有能力接下来的 并不只是三井一家 而对手 自然是纠缠百年的一生之敌 三陵低索 甚至从实力出发 三陵此刻 作为东京心脏丸之内的房东 还略胜一筹 就连三井内部 都曾因对驾的强横产生了动摇 毕竟此时的三井 已经到墙角了 如果放弃东京中城 三井不动产 还能僵把活着 但要是梭哈输了 别说严沙 红道得进去喂王吧 整个三井集团 都得山精动骨 但严沙 红道 硬是铁了心的推进 这份信心 一部分来自于东大的圈子 另一部分 则是来自于对对手的熟悉 而此刻的三陵也知道 这块地的升值潜力 放以前 这是自己看都不敢看的高领之花 可如今 在幻梦破裂的十年后 当下没有任何一家不动产 能吃下东京中城的全部地皮 所以自己不用在意 这块地原本值多少 现在 只要咱是出价最高的那个 项目便舍我其谁 而严沙 通过其当年同窗 在议会得到消息 政府目前的核心考量点 是开发结果 而不是地皮手艺 换句话说 此时盖个地标 给地产市场信心 是最重要的 但凡政府还敢只想着高价卖地圈钱 那些因为房地产破产的民众 只不定要冲进辖关 把一员的头盖骨都给掀开 而通过这个信息差 三井报价虽低 但愿以70年长期租赁为条件 尽快动工 三陵却一心只想当地主 报价虽高 但只买不租 最终未能中标 只拿下了周边几座写字楼 如今的三井 业务重心 从传统房产 逐步转型到了高级住宅和地标性区域开发 若说到本土东京的布局 其品牌线众多 篇幅有限 我们只介绍其三大主打品牌 一 Pakumansion 三井不动产最高水准 对外口号则是 一流的位置 顶级的建材 领先时代的设计 其放弃塔楼这种新潮住宅 只在核心区域盖低层超舍公寓 圈子里有句话 住都心塔楼的不一定是有钱人 也可能是高级打工人 但住Pakumansion的 一定是有钱人 而因为土地的稀缺性 该系列大多为八九十年代所见 高情商的说法是 老钱 低情商的说法则是 有点土 但其公寓的品质和土地属性摆在那 随便拿出来一座 大多都比新建的都心塔楼更贵 代表作品 Pakumansion Hinoki Choukouen Pakumansion Chi tori ga fuchi 二 Pakukoto 三井不动产的旗舰作品 都心位置 高水准品质 社长高管门的最爱 代表作 Pakukoto Aoyama Zatawa Pakukoto Chiyoda Fujimi 三 Pakutawa 三井为了迎合塔楼的风潮 开发的系列作品 其品质要求 没有旗舰那么顶 但做工用料 依旧在线 毕竟顶着日本第一财阀的百年招牌 位置要求 也较为宽松 都心 准都心都有 这两年 炒得最火的几个楼盘里 总有它的身影 代表作 Pakutawa Kachitoki Pakutawa Harumi 而这些手笔 还在述说着 这个古老财阀的新故事 作为日本房产玉三家之一 三陵地所的起家 要比三井早很多 作为从木末名出 就和三井对着干的老牌财阀 无论从航运贸易 还是银行金融 三陵一直都被三井压着打 但是在地产上 三陵却稳压了三井一头 看过频道之前内容的朋友 应该还有印象 三陵财团的创始人 延期迷太郎 最早就是靠在村里 玩空手套白狼的地皮分包生意起家 大抵是早年发家的路径依赖 让弥太郎对土地有种近乎执念的沉迷 所以早期的三陵商社刚赚了点钱 弥太郎就在东京买下了一大片土地 而那片土地如今也小有薄名 这就是被誉为东京核心中的核心 马鲁诺乌奇 木府时期 这里就是藩主大名的宅邸所在 而如今的玩之内 更是日本的经济中枢 其位于东京站与黄居之间 被誉为日本的华尔街 这里的地下直通国会议事堂 汇聚了超百家世界500强企业 四大财阀主力公司均布局于此 这里掌握着日本40%的上市公司资本 位于完真的东京站 更是亚洲第一座大型火车枢纽站 其文艺复兴式的站口 被称为亚洲第一车站 但是在当年 米太郎因为忙着和三井掰头 实在是腾不出手来打理自家的玩之内 于是便成立了一个三陵地所 不同于三井家 那个内部物管组织 三陵地所是个实打实的地产公司了 但那个时代人们还缺乏金融概念 所谓的地产生意 大多还是盖楼收租 于是三陵地产的首任社长 庄田平武郎 早在1894年 便在米太郎的授意下开启了丸之内 手动西式办公楼301号馆的建设 并引进了英国建筑师Josia Konder 由此奠定了丸之内早期伦敦街区的风格 而正是在这一时期 官商勾结的三陵家 通过政界大腿 大九宝利通 拿下了不少政府工程 比如日本银行总部和当时的东京站 但随着后续 日本在军国主义上的小步快跑 前方咔咔咔 后方哗啦啦 国内都准备一预碎了 谁还要心思买房啊 所以地产业务也没啥起色 等到了二战结束 三陵财阀被拆了 但三陵地索反而支愣起来了 这其中的原因有二 其一 三陵地索不是集团的核心军工产业 麦大帅没把它当回事 其二 东京都都给炸成平地了 确实也需要施工队搞战后重建 两项下家 三陵地索吃了顿饱的东京废墟 而相较于多次被刺的二五仔三景家 三陵分道的重建区就明显好得多 除了本家的丸之内地区 三陵还承接了战后的各处政府大楼的修建 这其中最重要的两个项目 分别是玩大厦和峡关大楼 其中玩大厦是三陵地产时任社长 加藤武南之作 作为日本战后的S级项目 加藤武南将丸之内规划为东京首个CBD 其中的地标建筑玩大厦 更是引入了美式空调与电梯 由于大boss亲自挂帅 这里的重建比银座还快 成了东京最繁华的地段 至于峡关大楼 则是纯纯的政府摊派 毕竟政府大楼除了拿点工程款 没有其他任何的商业开发空间 属于挣点辛苦钱 但是在加藤武南看来 这个活三陵必须解 理由是 由于早年间三陵和日军的高度绑定 麦大帅对三陵地索也算是恨物即乌 三陵地索甭管弄点啥 都被美国人刺恼两句 但如果接了个政府工程 那属于为国处理 自己背靠政府好办事啊 但真等项目开始 三陵才犯了难 原因是因为 战后婴儿潮 规划好的地皮里住满了百姓 想盖楼就得先征地 此时的加藤站出来表示 自己为国办事 跟那些刁民费什么话 什么 你跟我说拆迁款 老子盖楼得垫钱盖 哪有钱赔给你 谈得拢就请 谈不拢就轰 也不打听打听 我家祖上是怎么抢码头的 对了 一定要多赶走一些 以后辖关大楼里入住的 可是大藏省通产省的同志 人家为了国家经济日夜操劳 你舍得让他们挤小隔间吗 没啥可羞愧的 辖职大者 为国为民吗 就这样 三陵完成了辖关大楼的建设 即便期间产生了十多起强征冲突 但都被压了下来 而此时的三井不动产 还在东京城外的城乡结合部 吭吱吭吱地打灰呢 时间到了八十年代 三陵地索 已然成了和三井不动产 并驾齐驱的旁人大物 但其开发主力 仍然放在自家的丸子内一带 但在国际上 三陵乘着幻梦的东风 让日本在全世界露了个大脸 用创记录的价格 拍下了美国地标洛克菲勒中心 但好梦中醒 泡沫破裂后 全日本的房地产市场都不好过 但相对于其他同行 三陵还是好受写的 究其原因 还是因为三陵的资产 大都是围绕自家土地 丸子内那一带的写字楼和商业体 多年策略 始终是强持有 慢周转 聚焦核心CPD 虽然没有当年同行们 乘着房价火箭的市值膨胀 但盖楼收租 终归是稳妥胜意 也是因为这一点 让三陵一直没能和三井拉开差距 比如前文提到的 六本木东京中城项目 这两家 当年也是争得 人脑子打出狗脑子了 但三陵侧重 持有而非开发的宗旨 只是投资周边的写字楼 最终 等到周边地价连年上升后 三陵也只能老脸一红 两眼一黑 如今的三陵 依然将重心 放在高端商务地产 以及自家的丸之内一亩三分地 其中丸之内CPD占地120公顷 内里集中了 日本30%的跨国企业总部 租金均价3.5万日元 每平米每月 位居日本首位 至于商业地产 其最新开发的TOKU Torch 在东京颇受好评 住宅地产方面 偶尔和三井一起 开发个Garden Hills 或者和业内其他大佬 打火凑热闹 参与一下Hallumi Flag 这种半政府级的项目 主打的公寓品牌 可说的有两个 一 Zapaku House 对标的是三井家的旗舰 公寓品质没话说 但是在位置选择上 不如三井考究 主打一个区域中心 新宿色谷可以 穿越穿口也行 代表作Zapaku House Nishin Juktawa Loku Juk 二 Zapaku House Kulang 对标的是三井家最高的 Paku Monsion 至于水准 我们有位A9的客户 去年曾购入 在新房宴会上有看过 可以说的上是 如今东京公寓的 最高水准之一 代表作Zapaku House Glam Chitulingafchi 有人说 三陵地所不懂变通 死守祖中张城 只知道收租 不懂得享受泡沫 但有句老话说 淹死的都是汇水的 这不 下面这位主人公 就被儿喜欢吹泡泡 最后呛了一口大的 差点没沉下去 作为日本房产玉三家之一的 住友不动产 是三家中最晚踏足房产市场的 具体有多晚呢 这么说吧 1954年 住友不动产 才正式建党立卡 由于入聚太晚 东京战后重建 这场史上地产最大的盛宴 他别说吃菜 连碗都没刷上 而由于住友系财阀的重生产 亲金融的特殊属性 核心企业 基本都是住友金属 住友化学 这种大型工业 在战后麦大帅拆解财阀时 对住友财团 也属于高高抬起 轻轻放下 毕竟拆了三井 能稳定货币 拆了三菱 能打破垄断 但你要是硬拆住友 你晚上出门可小心点 工厂里那帮百万壮小伙 要是整个匹肤一怒 就问你怕不怕了 但姓三的那哥俩都拆了 您这好歹也得意思下 住友说 那要不把我集团的地产业务 给拆出去 可住友有不动产吗 住友老脸一红 1949年 住友财团 为了配合麦大水的拆解行动 将自家位于关西 所有的不动产厂房 打包轮圆 集中交付给了旗下的子公司管理 这便是后来的 住友不动产的前身 后续 为了承接大阪的战后重建工程 1954年 正式注册为住友不动产 这才有了资质 得以承接大阪北冰地区的 战损写字楼修复 等房子修好后 要结工程款了 大阪政府拉出口袋 两手一摊 一个字 没钱 住友是三天堵门 五天静坐 就这么的僵持了小半年 大阪政府给了个提议 要不 我把你修的那几栋大楼的经营权给你 就当抵债了行吗 诸位听清楚了 大阪政府的建议是 把你修的大楼 经营权 给你 妈蛋 最后没办法 住友不动产的首任社长 古田俊三郎 哭着脸回娘家诉苦 说自己也知道娘家如今不容易 但眼下自己刚独立就被摆了一道 日子实在是过不下去了 住友财团一看 没办法 民不与官斗啊 不行的话 咱自家人烂在自家锅里吧 于是 住友银行 住友化学 等财团关联企业 纷纷入住住友不动产的写字楼 而以此为契机 住友不动产在成立之初 便奠定了后市财阀服务商的地位 两年后 缓过劲的住友不动产 感觉自己得干点本职工作了 转头 便在大阪开发了首个住宅项目 大阪地种山 此项目也入了美式独栋设计 并配套了专业的物业团队及设施 售价高达300万日元 这个售价有多离谱呢 这么说吧 当时日本东京各省部的直属公务员 年薪杠到20万日元 妈蛋 帝都公务员 不吃不喝 都要15年才能买得起的房子 这玩意 啥人能住啊 但其实住友不动产 心里门清 这房子 也压根也没打算卖给普通老百姓 咱盖出来 就是专坑自家人的 呸 就是为了服务自家人 于是 一边对外吸收 一边回娘家诉苦 还是那套科 小家还得大家帮啊 最后 这片顶奢独栋 基本都成了 住友系财阀各大社长的私人宅地 凭借着坑了娘家两次 呸 娘家帮衬了两次 住友不动产 算是完成了原始积累 随即 又改成了日本经济的高速发展 因为身处关系 不用直面东京那两个三字头的庞然大物 住友关起门来 混得可谓是风生水起 住宅包揽的中高端 商务租赁一把抓 等到了七十年代末 住友不动产觉得 自己也该去东京见见世面了 1977年 住友正式踏入东京不动产市场 一打照面 住友就拍住暗叫 晚了 那俩姓三的 把房子都卖到90年以后了 老百姓都疯了 东京没地皮可盖了 但本着来都来的传统习俗 住友还是决定 在东京扑腾扑腾 面对当年地产的火热 上侧是囤地 中侧是盖楼 下侧是卖房 而住友选的是全侧 具体怎么弄呢 先是高价拿地 甭管你是三哥还是四舅 你敢交价 我就敢往上加 拿了地不囤 一周画图 一月开卖 一期卖完 二期涨价 连卖房带炒地 一条龙全覆盖 有人问 钱从哪来 您可真实诚 那当然是谁有钱找谁借呀 谁最有钱呢 银行 具体来说 就是从银行贷款买地 买回的地涨价了 就去另一家银行 贷更多的款 如此反复 左脚踩右脚 只要房价还在涨 什么古老的三井 守旧的三菱 你们那套玩法 过时了 多年后 某爱马仕皮带的知名代言人 要是看到这段 不得不说一句 SIMBY 这期间 住友不动产 除了疯狂吃地皮盖住宅 还在东京搞了两个地标建筑 先是于1978年建成了新宿住友大厦 此楼共52层高210米 顶层安排了360度观景台 一度成为了东京的第三高楼 另一处 则是住友在1985年盘下了曾经的扎晃啤酒厂 并加以改造 保留了红砖烟筒 引入了三月百货 与米其林餐厅 开创了工业遗产活化模式 这个项目 如今名叫 惠禀售广场 而随着住友在房地产的高歌猛进 股市里 天天都在流传着利好消息 住友不动产 夹在中间两头吃 吃完楼市吃股市 就这么的吃到了1989年 这不 前面那位平成之鬼来了 时任社长兼野孝志公开表示 虽然眼下市场纷乱 还是请大家 不要被某些友伤的不良传闻所误导 我们 咬咬领钱 我们继续领钱 言下执意就是 我没钱 但是我娘家有钱啊 要不说 这孩子专坑娘家人了 这话说完没过了几年 住友同事件爆出 整个住友系股票 全面打跌 一句话 差点把娘家这百年财团给干破产了 1998年 住友不动产 负债率突破370% 这都不是土埋了半截 而是属于除了脑袋 剩下的全埋进去了 后续的两年里 住友不动产 逐步剥离了 当年吃巨资打造的高尔夫球场 赛马中心等高奢不良资产 并于2001年 发行日本首批的G-rate 住友不动产信托 募资800亿日元 随后就是看似漫长的化债过程 为啥说看似漫长呢 那是因为 当年住友咬牙留下的诸多地皮 大多位于东京中心 随着日本这十年来的楼市复兴 这些地皮已经突破了当年高点 如今的住友 依旧是东京的炒房急先锋 根据日本不动产研究所的数据 2014年 住友不动产 卖了6308套公寓 随后长达11年 其公寓销售量 几乎始终位于日本第一 而圈内人都知道 如今的住友 依旧是开发最多 销售最勤 涨价最快的 外国人扎堆买房的楼盘 出境最多的就是他们家的 其代表品牌为City Tower系列 这属于你可能没住过 但是在东京 只要年收入超过2000万日元 大概率都听过 代表作City Tower 阿杂不旧吧 话说上周 我约了住友家的City Tower 他妈起的内建 担当淡定的表示 楼盘价格目前随市场波动 最新的报价70平米的话 3亿日元前后 毕竟咱家的房子你知道的 外国人很喜欢的 这话聊的 一级市场 逼死二级市场 主打一个自己楼盘自己炒 好听点的说法是 不给炒房客机会 直白点说就是 裁判亲自下场点球 东京居民对其评价 则是毁于参半 有人说 东京楼市复苏 住友有一半功劳 有人说 拉倒吧 别昨日重现 其中是非纷纭 就交给下个时代的诸位 来共同见证吧 如今回看日本地产江湖 两三一柱 如同百年宗门 牢牢占据顶点 他们把持着地段 结交着一员 推杯换展间 用精细的眼光 规划着东京 这座钢铁丛林 但紧随其后的野村东籍 一家像是刺客 永远靠着政策的变动 精准切入 刀锋林立 另一家 则向魅惑众生的欲解 用直通地铁的电梯 带WiFi的共享厨房 牢牢锁住了年轻人的欢心 至于稍显沉默的东京建物 则把目光放在了不起眼的角落 本本纷纷地干着 旧城改造的辛苦活 而耀眼的森 站在云端 辟逆着 这座城市的天际线 至我之下 皆众生 至我之上 为天人 人群熙攘 江湖喧嚣 还请诸君稍候 且看下期 房产日本七五海之 三家之下 四豪杰 字幕志愿者 杨栋梁